การวางแผนการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย การเช่าบ้าน

การเช่าบ้าน (Renting Housing)

มีคนจำนวนมากอยู่ในฐานะที่ยังไม่อาจมีบ้านที่อยู่อาศัยของตนได้ จึงจำเป็นต้องเช่าเขาอยู่ไปก่อน เช่น คนหนุ่มสาวที่เพิ่งสำเร็จการศึกษา หรือ ผู้มีรายได้น้อยไม่อาจมีบ้านเป็นของตนเองได้หรือบางครั้งคนที่ย้ายมาจากต่างถิ่น ยังไม่แน่นอนว่าจะตั้งหลักแหล่งที่ใดแน่ ก็ต้องเช่าอยู่อาศัย ไปก่อน เป็นที่ทราบกันว่าในการเช่านั้นผู้เช่าจะได้รับประโยชน์จากการใช้ทรัพย์สินที่เช่า เท่านั้นไม่อาจมีกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินดังกล่าวได้ แต่อย่างไรก็ตามเพื่อให้การใช้เงินเรื่องการเช่าที่อยู่อาศัยได้รับประโยชน์คุ้มค่า ผู้เช่าก็ควรพิจารณาถึงปัจจัยต่าง ๆ โดยรอบคอบด้วย

ปัจจัยที่ควรคำนึงถึงในเรื่องการเช่า

เมื่อมีความจำเป็นที่จะต้องเช่าที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเช่า หอพัก อพาร์ตเม้นต์ คอนโดมิเนียม ฯลฯ ควรจะได้พิจารณาคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้

ก. ทำเลที่ตั้ง (Location) สิ่งแรกที่ควรพิจารณาคือดูว่าทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยดังกล่าวที่เราจะเช่านั้น ตั้งอยู่ในทำเลใดมีความสะดวกสบายต่อการไปทำงานแค่ไหน ถ้าตั้งอยู่บนทำเลที่ใกล้สถานที่ทำงานก็จะสะดวก และประหยัด ค่าเดินทางได้มาก ในเรื่องทำเลนี้ควรดูถึงสิ่งแวดล้อมด้วยว่าเหมาะสมเพียงไร เช่น มีโรงเรียน ตลาด ร้านค้า สวนสาธารณะ อยู่ใกล้บริเวณนั้นหรือไม่
ข. ค่าเช่า (Rent) ค่าเช่าที่ต้องจ่ายแพงหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ก็ขึ้นอยู่กับรายได้ของผู้เช่าเป็นสำคัญ ถ้าเขามี รายได้สูงก็สามารถจ่ายค่าเช่าแพง ๆ ได้ อย่างไรก็ตามมีผู้ให้คำแนะนำว่า การจ่ายค่าเช่าทีเหมาะสมของคนเรานั้นไม่ควรจะมากกว่า ผ ของรายได้สุทธิที่ได้รับ เช่น มีเงินเดือนกลับ มาบ้านเดือนละ 12,000 บาท ก็ควรเช่าบ้านไม่เกินเดือนละ 3,000 บาท เป็นต้น การพิจารณาในเรื่องค่าเช่า ควรนำเรื่องทำเลที่ตั้งมาคำนึง ไปพร้อมกัน เช่น ถ้าบ้านเช่าอยู่ใกล้สถานที่ทำงาน ถึงแม้ค่าเช่าจะแพงไปบ้างก็ตาม แต่เมื่อเทียบกับค่าน้ำมันรถที่เรา สามารถประหยัดได้ และคิดว่าคุ้มค่ากว่าแล้วก็ควรเลือกเช่าสถานที่ใกล้กว่านั้น
ค. สิ่งที่มีให้ (Offerings) พิจารณาดูว่าห้องเช่า อพาร์ตเม้นต์ หรือบ้านที่เราเช่านั้นมีอะไรให้บ้าง เช่น ในบ้านหรือห้องพัก มีเฟอร์นิเจอร์ ให้ด้วยหรือไม่ หรือมีบริการที่เป็นสาธารณะ เช่น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ สโมสร บริการทำความสะอาด มีห้องบริการซักรีด หรือกำจัดขยะให้ด้วยหรือไม่ เป็นต้น

มีข้อแนะนำสำหรับผู้เช่าอพาร์ตเม้นต์ก่อนที่จะย้ายเข้าไปอยู่ว่า ควรมีการตรวจสอบให้แน่ใจในสิ่งเหล่านี้ เสียก่อน (A Checklist for renters)

  1. ราคาค่าเช่าเดือนละเท่าไร
  2. จะต้องวางเงินมัดจำล่วงหน้าหรือไม่ จำนวนเท่าไร ค่าประกันของเสียมีไหม
  3. จะต้องจ่ายเงินพิเศษเพิ่มเติมหรือไม่สำหรับการใช้แอร์ ตู้เย็น ทีวี หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าอื่น ๆ
  4. มีห้องบริการซักรีด หรือร้านจำหน่ายอาหารหรือไม่
  5. มีที่จอดรถ ลิฟต์ ห้องโถงรวม ด้วยหรือไม่
  6. ระบบป้องกันอัคคีภัย และความปลอดภัยเป็นอย่างไร
  7. ระบบไฟ ปั๊มน้ำ โทรศัพท์ ท่อแก๊ส อยู่ในสภาพใช้ได้ดี
  8. ประตูหน้าต่าง กระจก อยู่ในสภาพเรียบร้อยดี
  9. สภาพแวดล้อมภายนอกดีพร้อม ทางเดิน สนามหญ้า ดูสะอาดตา และไม่มีเสียงอึกทึกรบกวนจากเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้กัน
  10. ควรอ่านสัญญาเช่าให้ละเอียด และสอบถามให้แน่ใจทุกข้อจึงค่อยเซ็นสัญญาเช่า

ง. สัญญาเช่า (The rental agreement) สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยผู้ให้เช่า (Lessor) ตกลงให้ผู้เช่า (Lessee) ได้ใช้หรือ ได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น ในชั่วระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าตกลงจะให้เช่าเพื่อการนั้น ตามสัญญาเช่าผู้เช่ามีเพียงสิทธิ ที่จะได้ใช้หรือ ได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น แต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าว และผู้เช่ามีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าเช่าตามสัญญา ส่วนใหญ่ผู้เช่า ก็มีหน้าที่ที่จะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้วให้แก่ผู้เช่า

การจัดหาเงินเพื่อที่อยู่อาศัย (Financing the house)

มีบางคนเท่านั้นในปัจจุบันที่สามารถซื้อบ้านโดยอาศัยเงินของตนเองทั้งหมด ส่วนมากแล้วจะใช้เงินของตนเองส่วนหนึ่ง และส่วนที่เหลือ ก็ใช้วิธีกู้ยืม จากแหล่งเงินกู้ต่างๆ การกู้ยืมเงินสำหรับที่อยู่อาศัยเราเรียกว่า การจำนอง (Mortgage) ซึ่งการจำนองเป็นการกู้ยืมเงินวิธีหนึ่ง โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ในการจำนองจะต้องทำสัญญาจำนองขึ้นระหว่างผู้จำนองและผู้รับจำนอง เพื่อเป็นการประกัน ชำระหนี้โดยไม่ต้องส่งมอบ ทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง
ตัวอย่างเช่น นาย ก. กู้เงินจากนาย ข. 500,000 บาท โดยนาย ก. นำที่ดินของตนเองมาจำนองประกันหนี้เงินกู้ หากหนี้ถึงกำหนดชำระ นาย ก. ไม่ชำระหนี้เงินกู้ หากหนี้ถึงกำหนดชำระ นาย ก. ไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้คือนาย ข. ก็สามารถฟ้องบังคับจำนองได้โดยนำทรัพย์สินที่จำนองนั้น ออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืน
ปัจจุบันเงินกู้จำนองสามารถจัดหาได้จากหลายแหล่ง ทั้งจากสถาบันการเงินต่าง ๆ (Financial Institutions) และจากผู้ขายซึ่งได้แก่ผู้ซื้อ โดยตรง (Land contract) โดยผู้ซื้อค่อย ๆ ผ่อนจากเจ้าของที่โดยตรง แต่วิธีนี้มีน้อยเนื่องจากต้องอาศัยเงินทุนมาก จะทำได้เฉพาะ ผู้ขาย รายใหญ่ซึ่งมีฐานะเครดิตดีเท่านั้น ส่วนใหญ่แล้วผู้ขายมักจะแนะนำธนาคารหรือบริษัทเงินทุนให้ แล้วให้ผู้ซื้อค่อยไปผ่อนชำระ กับธนาคาร หรือบริษัทเงินทุนนั้นโดยตรง

สำหรับสถาบันที่ให้เงินกู้และให้บริการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนมีดังนี้

  1. ธนาคารอาคารสงเคราะห์
  2. ธนาคารพาณิชย์
  3. บริษัทเครดิตฟองซิเอร์
  4. บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์
  5. การเคหะแห่งชาติ
  6. บริษัทประกันชีวิต
  7. บริษัทนายหน้าซื้อขายบ้าน

การประเมินข้อมูลเพื่อการตัดสินใจเช่าบ้าน

จากการพิจารณาเปรียบเทียบรายจ่ายสุทธิในการซื้อบ้านและการเช่าบ้าน สามารถสรุปได้ว่าในระยะยาวแล้วการลงทุนซื้อบ้านเป็นของตนเอง จะทำให้ท่านมีมูลค่าส่วนเกินในทรัพย์สินมากกว่าการเช่าบ้านอยู่อย่างไรก็ตาม ถ้ารายได้ของท่านต่ำมากจนแม้กระทั่งรายได้สุทธิถึง 1 ใน 2 ก็ไม่สามารถที่จะทำการผ่อนชำระบ้านที่มีราคาต่ำได้เลย จึงจำเป็นอยู่เองที่ท่านจะต้องเช่าบ้านอยู่ตลอดไปจนกว่าท่านจะมีรายได้มากเพียงพอ หรือในกรณีที่ท่านมีอาชีพที่ต้องย้ายถิ่นที่อยู่บ่อยครั้งจนไม่สามารถที่จะซื้อบ้านเป็นหลักแหล่งได้ หรือท่านไม่ต้องการ จะมีความรับผิดชอบ ในการเป็นเจ้าของบ้าน เช่น ท่านเป็นคนโสดและไม่มีเหตุผลที่จะต้องใช้เงินจำนวนมาก เพื่อการมีบ้านเป็นของตนเอง ทั้งยังไม่มีภาระเลี้ยงดู ครอบครัวอีกด้วย แน่นอนท่านย่อมเลือกรูปแบบของการมีที่อยู่อาศัยด้วยการเช่าเป็นหลัก
สำหรับลักษณะของบ้านที่อยู่อาศัย ที่ท่านสามารถเลือกเช่าได้โดยทั่วไปมี 3 รูปแบบใหญ่ ๆ คือ บ้านเช่าหลังเดี่ยว อพาร์ทเมนท์ ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์

บ้านเช่าหลังเดี่ยว ในประเทศไทยผู้มีรายได้สูงนิยมลงทุนปลูกบ้านที่อยู่อาศัยให้ผู้อื่นเช่ากันมาก เพราะนอกจากจะเป็น การลงทุนใน สินทรัพย์ประจำ ที่มีค่าเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาวแล้ว ยังสามารถหารายได้จากทรัพย์สินได้ตลอดไปอีกด้วย บ้านหลังเดี่ยวจะมีลักษณะคล้าย บ้านที่อยู่อาศัยที่ท่านลงทุนซื้อเป็นของตนเองมากที่สุด คือ มีบริเวณบ้านเหลือมากพอสมควรเพื่อใช้ปลูกผัก ผลไม้ และพืชสวนครัวประจำบ้านได้ ลักษณะรูปแบบของบ้านก็จะมีห้องสำหรับใช้ประโยชน์อย่างครบถ้วน คือมีห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว ห้องนั่งเล่น ห้องพระและห้องอาหาร ดังนั้นการเช่าบ้านหลังเดี่ยวจึงมักมีราคาค่าเช่าค่อนข้างสูง เนื่องจากมีลักษณะคล้ายกับ การอยู่บ้านของตนเองมากนั่นเอง

อพาร์ทเมนท์ ลักษณะบ้านเช่าแบบอพาร์ทเมนท์โดยทั่วไปจะเป็นอาคารสูงหลายชั้น แต่ละชั้นมีห้องพักหลายห้องติด ๆ กัน ขนาดใหญ่พอ ประมาณ ที่ผู้เช่าจะสามารถอาศัยอยู่ได้อย่างสะดวกสบายคล้ายกับห้องพักในโรงแรม เพียงแต่โรงแรมจะเป็น การพักอาศัยเพียงชั่วคราว ในระยะเวลาไม่นานเท่านั้น ส่วนอพาร์ทเมนท์มักเป็นการเช่าอยู่อย่างถาวรได้ตลอดไปถ้าท่านพอใจ ภายในห้องพักของอพาร์ทเมนท์ มักจะมีอุปกรณ์สำหรับพักอาศัยไว้เท่าที่จำเป็น เช่น ห้องน้ำ ห้องครัว เตียงนอน ตู้เสื้อผ้า พัดลม ส่วนที่นอน ผ้าห่ม เครื่องครัว โต๊ะรับแขก อาจเป็นทรัพย์สินที่ท่านต้องหามาเอง หรือทำตามข้อตกลงระหว่างท่านและเจ้าของบ้าน ยิ่งถ้าท่านมีอุปกรณ์สำหรับพักอาศัยครบถ้วนเท่าใด ค่าเช่าของท่านก็จะสูงขึ้นเพียงนั้น แต่เนื่องจากการเช่าอพาร์ทเมนท์ท่านจะมีสิทธิเต็มที่เฉพาะภายในห้องที่ท่านพักเท่านั้น ส่วนบริเวณที่ว่างหรือบริเวณอำนวยความสะดวกอื่นใด ท่าจะมีสิทธิใช้ได้ร่วมกันในระหว่างผู้เช่า ท่านจึงมีความเป็นส่วนตัวได้น้อยกว่า การเช่าบ้านหลังเดี่ยว แต่ราคาค่าเช่าก็ถูกกว่าด้วยเช่นกัน
ส่วนหอพักนักศึกษา หรือหอพักให้เช่าทั่วไปก็จะมีลักษณะคล้ายกับการเช่าอพาร์ทเมนท์ เพียงแต่ท่านจะมีอุปกรณ์อำนวยความสะดวก น้อยกว่า นั่นคือ ท่านจะมีสิทธิเช่าอยู่เฉพาะห้องพักเท่านั้น โดยอาจไม่มีเครื่องอำนวยความสะดวกใด ๆ มากเท่าอพาร์ทเมนท์เลย เช่น มีขนาดห้องพักเล็กกว่า ไม่มีห้องครัว มีห้องน้ำ ที่ใช้ร่วมกันกับผู้เช่ารายอื่น ราคาค่าเช่าจึงถูกกว่าการเช่า อพาร์ทเมนท์มาก

ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ รูปแบบของตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์จะเป็ฯอาคารที่สร้างในที่ดินบริเวณไม่กว้างมากนักประมาณคูหาละ 16-25 ตารางวาติด ๆ กันไปหลายคูหา เช่นอาจเป็นแถวละ 4,6,8 ,10 หรือมากกว่านั้น และในแต่ละคูหาจะมีหลายชั้นตั้งแต่ 2,3 , 4 หรือ 5 ชั้นขึ้นไป ส่วนใหญ่แล้วการเช่าตึกแถวผู้เช่ามักต้องการทีจะทำการค้าขายร่วมด้วย เช่นการเปิดร้านขายของชำ ร้ายขายอาหาร ร้านซัก อบ รีด ในชั้นล่าง ส่วนชั้นบนจะเป็นที่พักอาศัยเพื่อให้เป็นสัดส่วนแยกต่างหากจากร้านค้า ดังนั้นค่าเช่าของตึกแถวจึง ราคาสูงมากน้อยตามทำเล ในการค้าขายแต่ละแหล่ง


Department of Financial and Accountancy Nongkhai Campus Khonkhan University